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北京房价:底部在哪儿

来源:《财经国家周刊》 编辑:王玉光 时间:2019-01-08

降价,降温,已在越来越多地方的楼市出现。

《财经国家周刊》记者此前对北京周边地区房地产市场调研时了解到,环京楼市已降至“十年来最冷”,廊坊北三县部分房价接近腰斩,天津部分区域甚至重回5年前的价格水平。

实际上,不只是大城市周边,当前众多一二线热点城市甚至三线城市,无论从统计数据还是就市场表现来看,均呈现出明显的楼市降温迹象。

国家统计局发布的10月份70个大中城市房价数据显示,北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手房价格环比齐跌且跌幅扩大;31个二线城市和35个三线城市的二手房价也都呈现涨幅回落态势。

业内人士指出,由于众多城市实行新房限价政策,加上阴阳合同盛行,导致新房价格统计失真,相比之下二手房价格更能体现市场真实状况,尤其是存量交易过半的一二线城市,二手房价格下跌或涨幅回落,是明显的市场降温信号。

伴随限购等调控政策的持续发力,全国多地土地拍卖频现流拍,尤其是带有竞自持、竞配建、限房价等附加出让条件的住宅地块。据统计,今年前8个月全国已有890宗土地流标案例,远高于去年。

调控之下的房价未来走向何方?《财经国家周刊》记者对作为样板的北京楼市进行了深度调研。

“再砍20万~30万”

作为限购调控的标杆城市,北京楼市的成交和价格下滑备受业内关注。《财经国家周刊》记者采访多家市场机构获悉,当前北京楼市已呈现“价格向价值回归”的明显态势。

据链家地产数据显示,北京二手房成交量已连续5个月环比下滑,10月份全市网签成交8569套,环比下跌43.9%。二手房成交均价也明显下跌,自2017年3月 “认房又认贷”的调控新政实施以来,北京市二手房均价最大跌幅曾一度下探14%。

贝壳研究院首席分析师许小乐和研究员魏艳霞对当前北京房地产市场的总体评价是:价格回落,信心消散。该机构提供的市场行情分析报告显示,当前北京二手房市场一是库存走高,可售房源去化周期由新政前不到4个月延长至13个月以上;二是购房者观望情绪加重,成交周期比新政前长了1倍多;三是业主预期持续松动,调价中降价占比达90%,议价空间连续三个月环比扩大。

《财经国家周刊》记者走访北京市部分二手房中介门店时发现,业主自行降价的现象普遍。

比如,位于北京南二环和南三环之间、紧邻蒲黄榆地铁站的蒲安东里社区,一套面积约为115平方米的三居户型,两个月时间业主报价从750万元下调至680万元,最后以670万元附加赠送产权停车位的价格成交。单套房源降价几十万甚至上百万元,这在当前北京二手房市场并非个案。

而在买卖双方的价格博弈中,“买家定价”是当前北京二手房市场的主要特征。不少购房者普遍存在这样的预期,就是在二手房原有挂牌价格的基础上,“再砍20万~30万”。

就房价下跌的区域分布来说,一个明显的表现是,之前“领涨”的区域现在同样“领跌”。

链家地产成交数据显示,北京市通州区曾因城市副中心规划利好,房价短期内迅速飙升,如今则大幅回落,价格较2017年一季度已累计跌去12.6%;东城区4月末受学区入学政策改革影响,部分“天价”学区房亦被打回原形,价格缩水10.8%。此外,楼龄较老的石景山区,位置偏远、配套相对不完善的房山区和门头沟区,房价跌幅也位居北京各区县前列。

什么人在降价?市场研究机构的大数据分析给出了一种判断:一类是换房客户,为了促成交易而降价。特别是连环交易的客户,因为交易周期受限怕违约。这类需求占目前北京市二手房交易量的60%。第二类是急于套现、等着用钱的,包括之前购房使用过首付贷、还款压力大,或是公司经营不善需要资金的。第三类是不看好后市,觉得房价还会继续跌的。

回归“房住不炒”

尽管楼市持续下滑,但接受《财经国家周刊》采访的业内人士多数认为,北京楼市总体上“非常安全”,未来房价大跌的可能性不大;另外当前按揭贷款首付比例普遍高于30%,因而并不存在大面积断供的风险。

也有业内人士认为,当前北京二手房价正处于探底的“窗口期”,判断明年房价走势,关键“就看3月份的政策、市场行情会不会出现转变”。

“岁末年终历来是房产交易的传统淡季,而每年春节过后的3月份,由于银行头寸宽松、购房者拿了年终奖等因素,通常楼市成交会逐渐活跃。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。

他认为,具体可以从两个方面判断未来房价走势:一是短期内主要看政策走向,特别是房贷政策的变化,“如果明年房贷利率、限贷条件没有放松,则市场可能仍将维持现状,大幅变化的动力不存在。”

二是从中长期看,房价主要取决于人口规模管控和城市规划管控两个变量因素。当前北京正着力推动非首都功能疏解,控制新增人口规模是其中一项重要内容;另外人口老龄化趋势也日渐加重,2015年底全国60岁及以上老年人口占比达16.1%。这意味着,“未来如果没有大量新增人口进入,则房地产市场的活跃程度将会受到抑制。”

记者在采访中了解到,作為以存量交易为主导的房地产市场,北京市近年来二手房年成交量以2017年调控新政为分水岭,从投资投机需求旺盛,逐步回归当前以换房、改善需求为主导的“房住不炒”格局。

换房

在逐步挤出投资投机性购房需求后,目前北京二手房市场的成交量中,换房需求已占据大头,达60%~70%。

据中原地产、伟业我爱我家等市场研究机构数据显示,2016年,北京市全年二手房网签量约为27.2万套,较2015年上涨38%,且刷新2009年的26.7万套成交纪录,创历史新高。

2018年8月29日,从中央电视塔俯瞰高楼林立的北京。

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